Dunque....in base alla grande esperienza accumulata posso dire di essere perfettamente a conoscenza della situazione immobiliare a Buenos Aires (CABA per l'esattezza) per gli stranieri non residenti...
PRIMA DI COMPRARE: (Per comprare in Argentina serve un "Apoderado" che è un rappresentante legale e sostituto di imposta...Può essere un amico, un'agenzia, un contabile...chiunque però...meglio una persona di fiducia perchè dovrà pagare le vostre imposte) 1) Le spese di condominio in generale a Buenos Aires sono elevate...l'ideale è cercare appartamenti in condomini senza portiere (Difficile) o i cosiddetti PH (Appartamenti particolari tipici in Argentina) che non hanno spese condominiali.. I portieri fanno quello che vogliono e sono praticamente Intoccabili. Gli amministratori sono una Mafia...Il mio amministratore rubava cifre esorbitanti...l'ho scoperto l'ho fatto notare in riunione di condominio e...mi hanno messo a tacere...Impossibile farsi difendere e allora..controllare bene le spese (che ogni anno aumentano per lo meno di un 35%. Informarsi sul vicinato e prendere la decisione. 2) Comprare in BIANCO con trasferimento bancario e CONSERVARE BENE le copie delle ricevute dei bonifici. perchè altrimenti al momento di rivendere la proprietà potrete avere delle sgradevoli sorprese!! 3) PAGATE TUTTE le imposte. Per gli stranieri NON residenti sono: ABL (Imposta municipale che comunque arriva per posta) e los IMPUESTOS SOBRE BIENES PERSONALES.(Che non vi arrivano...si pagano normalmente ad Aprile di ogni anno (per l'anno precedente) e nessuno vi avvertirà mai di pagarle quindi se non lo fate...dopo XX anni...non potrete vendere se non pagherete e gli interessi saranno terribilmente alti!!!...Io le pagavo da solo...i commercialisti sono strozzini qua....si può fare tranquillamente senza commercialista...Gli straneri NON residenti pagano l'aliquota più alta e senza deduzioni che è l'1.25% del valore della scrittura di compra vendita o del VIR. Consiglio di Scritturare il valore REALE. VENDERE Le Agenzie sono dei Parassiti...chiedono commissioni altissime e lavorano malissimo...Io ho venduto col mio sito web facendo una campagna adwords!...senza agenzie, da privato a privato. Per vendere serve emettere un certificato (COTI) in cui si comunica all'AFIP (Agenzia delle Entrate Argentina) la messa in vendita della proprietà. In realtà meglio farlo non appena si trova il compratore e si pattuisce il prezzo di scritturazione. Lo si fa on line...Anche questo io l'ho fatto autonomamente... CERTIFICADO DE RETENCION (ITI). Il Certificato de Retencion l'ho fatto anche io....è un poco più complesso ma un commercialista OGGI vi chiede 1000 dollari per farlo...decidete voi se risparmiarli o no...Per essere pronti vi consiglio ogni anno di chiedere all'impresa del GAS e ELETTRICA di farvi un rapporto dei consumi....perchè l'AFIP per emettere il ertificado de Retencion vi chiederà i consumi degli ultimi 7 anni...Questo perchè l'AFIP controllerà il vostro passaporto con i visti di entrata e di uscita e se durante il periodo che non sarete stati in Argentina risulteranno dei consumi di gas e luce, l'AFIP darà per scontato che avrete affittato la proprietà al valore di mercato e dovrete pagare un 35% di IMPUESTOS SOBRE LAS GANANCIAS PRESUNTA....Io ho dovuto pagare circa 50.000 pesos però per fortuna l'avevo affittata a molto di più del valore di mercato quindi ho avvuto comunque un grosso guadagno ;) RESERVA: Se trovate qualcuno interessato fategli firmare una Reserva (Troverete molteplici formulari on line) con la clausula di formare un RECIBO DE SENIA (Moduli on line o come quello che ho pubblicato nel post precedente a questo... Il Recibo de Senia è un contratto regolato dall'art. 1202 del codice civile argentino e vi garantisce (Occhio che a legge in Argentina a volte è---opinabile!!!).....Con il Recibo de Senia pretendete minimo il 10% del valore...NON accettate in nessun caso di dare il possesso della proprietà prima della firma del contratto e del pagamento totale...potreste avere delle sgradevolissime sorprese!!! RIENTRO DEI CAPITALI: Altro problema....Al momento le restrizioni cambiarie sono fortissime. Un governo ipocrita che si mostra liberale ma di fatto ti mette 1000 bastoni tra le ruote!!...Non vogliono che porti i tuoi soldi via!! Dimentichiamo il classico bonifico.... Non potrò essere totalmente esplicito perchè molte operazioni sono al limite dell'illegale ma...purtroppo qua il sistema è marcio... 1) Mettere i soldi in valigia e portarli fuori ma...se ti scoprono te li confiscano e allora...io lo escluderei...oppure portarli fuori (in Urugualy che è a 1 ora di battello) 10.000 dollari alla volta (limite consentito) e se hai amici che ti accompagnano....possono essere 10.000 a persona!!!..... 2) Trasferirli (Ancora è possibile ma non so per quanto tempo!!) attraverso la Borsa. Qua dovete avere le ricevute del bonifico di entrata di quando avete comprato,,,Avrete bisogno del conto di un Apoderado Bancario. Verserete i soldi la (La Banca vi spiegherà come) e poi attraverso un Broker (Portfolio Personal, Puente...) presso il quale vrete dovuto aprire un conto, comprerete delle obbligazioni Statali o delle azioni...loro li rivenderanno negli Stati Uniti e da là vi faranno un bonifico nel vostro conto....Dunque...ALLA DATA ODIERNA...Il cambio Ufficiale col Dollaro è 9.20 (Dimenticatelo!!!).....Il cambio Borsa è 13.40 e il cosidetto Dollar Blue (Illegale) è 14.40. L'operazione sarà effettuata a 13.40....che comunque è un poco meglio dei 14.40....Le commissioni si aggirano attorno allo 1,05% in totale e i tempi dell'intera operazione attorno ai 10 giorni. Buona Fortuna!!! |
AuthorGiorgio Lo Cicero Archives
September 2019
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