Dunque....in base alla grande esperienza accumulata posso dire di essere perfettamente a conoscenza della situazione immobiliare a Buenos Aires (CABA per l'esattezza) per gli stranieri non residenti...
PRIMA DI COMPRARE: (Per comprare in Argentina serve un "Apoderado" che è un rappresentante legale e sostituto di imposta...Può essere un amico, un'agenzia, un contabile...chiunque però...meglio una persona di fiducia perchè dovrà pagare le vostre imposte) 1) Le spese di condominio in generale a Buenos Aires sono elevate...l'ideale è cercare appartamenti in condomini senza portiere (Difficile) o i cosiddetti PH (Appartamenti particolari tipici in Argentina) che non hanno spese condominiali.. I portieri fanno quello che vogliono e sono praticamente Intoccabili. Gli amministratori sono una Mafia...Il mio amministratore rubava cifre esorbitanti...l'ho scoperto l'ho fatto notare in riunione di condominio e...mi hanno messo a tacere...Impossibile farsi difendere e allora..controllare bene le spese (che ogni anno aumentano per lo meno di un 35%. Informarsi sul vicinato e prendere la decisione. 2) Comprare in BIANCO con trasferimento bancario e CONSERVARE BENE le copie delle ricevute dei bonifici. perchè altrimenti al momento di rivendere la proprietà potrete avere delle sgradevoli sorprese!! 3) PAGATE TUTTE le imposte. Per gli stranieri NON residenti sono: ABL (Imposta municipale che comunque arriva per posta) e los IMPUESTOS SOBRE BIENES PERSONALES.(Che non vi arrivano...si pagano normalmente ad Aprile di ogni anno (per l'anno precedente) e nessuno vi avvertirà mai di pagarle quindi se non lo fate...dopo XX anni...non potrete vendere se non pagherete e gli interessi saranno terribilmente alti!!!...Io le pagavo da solo...i commercialisti sono strozzini qua....si può fare tranquillamente senza commercialista...Gli straneri NON residenti pagano l'aliquota più alta e senza deduzioni che è l'1.25% del valore della scrittura di compra vendita o del VIR. Consiglio di Scritturare il valore REALE. VENDERE Le Agenzie sono dei Parassiti...chiedono commissioni altissime e lavorano malissimo...Io ho venduto col mio sito web facendo una campagna adwords!...senza agenzie, da privato a privato. Per vendere serve emettere un certificato (COTI) in cui si comunica all'AFIP (Agenzia delle Entrate Argentina) la messa in vendita della proprietà. In realtà meglio farlo non appena si trova il compratore e si pattuisce il prezzo di scritturazione. Lo si fa on line...Anche questo io l'ho fatto autonomamente... CERTIFICADO DE RETENCION (ITI). Il Certificato de Retencion l'ho fatto anche io....è un poco più complesso ma un commercialista OGGI vi chiede 1000 dollari per farlo...decidete voi se risparmiarli o no...Per essere pronti vi consiglio ogni anno di chiedere all'impresa del GAS e ELETTRICA di farvi un rapporto dei consumi....perchè l'AFIP per emettere il ertificado de Retencion vi chiederà i consumi degli ultimi 7 anni...Questo perchè l'AFIP controllerà il vostro passaporto con i visti di entrata e di uscita e se durante il periodo che non sarete stati in Argentina risulteranno dei consumi di gas e luce, l'AFIP darà per scontato che avrete affittato la proprietà al valore di mercato e dovrete pagare un 35% di IMPUESTOS SOBRE LAS GANANCIAS PRESUNTA....Io ho dovuto pagare circa 50.000 pesos però per fortuna l'avevo affittata a molto di più del valore di mercato quindi ho avvuto comunque un grosso guadagno ;) RESERVA: Se trovate qualcuno interessato fategli firmare una Reserva (Troverete molteplici formulari on line) con la clausula di formare un RECIBO DE SENIA (Moduli on line o come quello che ho pubblicato nel post precedente a questo... Il Recibo de Senia è un contratto regolato dall'art. 1202 del codice civile argentino e vi garantisce (Occhio che a legge in Argentina a volte è---opinabile!!!).....Con il Recibo de Senia pretendete minimo il 10% del valore...NON accettate in nessun caso di dare il possesso della proprietà prima della firma del contratto e del pagamento totale...potreste avere delle sgradevolissime sorprese!!! RIENTRO DEI CAPITALI: Altro problema....Al momento le restrizioni cambiarie sono fortissime. Un governo ipocrita che si mostra liberale ma di fatto ti mette 1000 bastoni tra le ruote!!...Non vogliono che porti i tuoi soldi via!! Dimentichiamo il classico bonifico.... Non potrò essere totalmente esplicito perchè molte operazioni sono al limite dell'illegale ma...purtroppo qua il sistema è marcio... 1) Mettere i soldi in valigia e portarli fuori ma...se ti scoprono te li confiscano e allora...io lo escluderei...oppure portarli fuori (in Urugualy che è a 1 ora di battello) 10.000 dollari alla volta (limite consentito) e se hai amici che ti accompagnano....possono essere 10.000 a persona!!!..... 2) Trasferirli (Ancora è possibile ma non so per quanto tempo!!) attraverso la Borsa. Qua dovete avere le ricevute del bonifico di entrata di quando avete comprato,,,Avrete bisogno del conto di un Apoderado Bancario. Verserete i soldi la (La Banca vi spiegherà come) e poi attraverso un Broker (Portfolio Personal, Puente...) presso il quale vrete dovuto aprire un conto, comprerete delle obbligazioni Statali o delle azioni...loro li rivenderanno negli Stati Uniti e da là vi faranno un bonifico nel vostro conto....Dunque...ALLA DATA ODIERNA...Il cambio Ufficiale col Dollaro è 9.20 (Dimenticatelo!!!).....Il cambio Borsa è 13.40 e il cosidetto Dollar Blue (Illegale) è 14.40. L'operazione sarà effettuata a 13.40....che comunque è un poco meglio dei 14.40....Le commissioni si aggirano attorno allo 1,05% in totale e i tempi dell'intera operazione attorno ai 10 giorni. Buona Fortuna!!! Se solo, prima di comprar casa a Buenos Aires, avessi saputo dei casini ai quali sarei andato incontro....beh...non lo avrei fatto... La storia incomincia nel Febbraio 2007 quando visitai la Patagonia per la prima volta. Mi innamorai dell'Argentina e....ebbi l'impressione che fosse un paese che, dopo la grave crisi finanziaria del 2001, avesse appreso la lezione e stesse ripartendo alla grande (Illusione!!!). Nel novembre 2007 comprai un appartamento. Un appartamento bello e atipico. Sembra una casa di montagna in pieno centro... ...e ora andiamo ai fatti. Le spese di condominio in Argentina sono enormemente alte. Gli edifici sono obbligati ad avere un amministatore esterno (matricolato Ladro) e, il portiere lo hanno quasi tutti. I portieri hanno un sindacato molto forte e i proprietari di appartamento sono incapaci di organizzarsi contro gli abusi...risultato...Le spese di condominio arrivano a cifre altissime...molto più alte che in Europa e in un paese dove non c'è sicurezza e i servizi sono estremamente scarsi...Spese tanto alte non sono giustificabili. Oggi per un appartamento a Buenos Aires le spese di condominio vanno tra i 170 e i 1500 euro al mese a seconda della zona...(Una follia!!!) La cosa folle e che nel mio condominio c'è forse il numero più alto di ebeti/corrotti riuniti tutti assieme che in qualsiasi altro condominio. Facendo un analisi cotabile ho dimostrato che ogni mese l'amministratore ci ruba 1500 euro (Siamo solo 5 proprietari!!!) e...sono quasi stato aggredito verbalmente dai condomini e, chiaramente dall'amministratore...Beh, a questo punto per me è diventato impossibile vivere in un contesto di tale demenza/corruzione....e allora?...Decido di mettere in vendita l'appartamento. COME? Qua il 95% delle transazioni si fanno con agenzie immobiliari. La scusa è la sicurezza e la garanzia che ti offrono.... BOOOOOOM!!! La verità è tutt'altra. Ora che l'Argentina è nuovamente in crisi...molte agenzie stanno chiudendo però ancora il loro modo di operare non è cambiato. Viene a visitarti l'agente e di enumera gli "Enormi" vantaggi di essere con l'agenzia. Pubblicità nei portali (Sempre gli stessi) e...alcune agenzie...ma solo alcune...ti offrono un servizio ogni 2/3 settimane di mettere un icaricato in casa e...aprire la porta a chi voglia visitare l'appartamento...risultato?...la domenica con sole puoi avere 8 visite...la domenica con pioggia...anche zero (Conclusione...a Buenos Aires uno dei principali divertimenti della gente è....visitare appartamenti e recitare la parte di chi ha soldi da investire :) PRIMA ESPERIENZA CON AGENZIA: REMAX.... Da dimenticare!!! Mirta l'agente...Mettiamo il sito nel famoso portale REMAX....(Remax a m sembra più un insieme di venditori stile multilevel....Mettono l'appartamento nel portale e poi....ASPETTANO!!! Alla fine loro (ma in generale tutte le agenzie) cercano di collezionare il più alto numero di appartamenti in modo che se anche vendano solo un 5% di essi...per loro va benissimo ma...che ne pensano i proprietari el 95% restante?? REMAX mi trova una cliente!! Mi fanno una "Reserva" (La Reserva è una specie di contratto tra le parti dove il venditore si impegna a comprare l'immobile per unacifra pattuata e in cambio lascia una piccola somma. Il punto è che bisogna vedere come è fatta questa reserva. Io che non faccio lo speculatore e non sono abituato a comprare e vendere immobili, mi sono fidato della "serietà" di Remax!!!...Per farla breve...dopo che la compratore ormai veniva a casa mia quasi fosse gia proprietaria (prendendo misure etc)....di colpo...sparisce...La Reserva scade e, una clausula capestro fa si che io avrei dovuto restituire tutta la somma!!! Una follia!!! Eppure era così...lessi bene il tutto ed io ero con le spalle al muro...Feci una ingiunzione a Remax e mi riconobbero solo 1000 dollari (praticamente ciò che pagai per avere il CERTIFICADO DE RETENCION che è un certificato che noi stranieri non residenti dobbiamo richiedere prima di vendere una proprietà....Un certificato che sanno fare in pochi commercialisti (gli altri fanno cavolate e fanno perdere tempo e soldi...gia provato!!!...) nel quale l'AFIP (che è l'Agenzia delle Entrate Argentina) certifica che tutti gli obblighi fiscali del soggetto non residente sono stati adempiuti. SECONDA ESPERIENZA CON AGENZIA: GOLDSTEIN... Prima di andare in Italia a trovare la mia famiglia...decisi allora di affidare il mio appartamento a GOLDSTEIN:..."Confià en el lider"....per lo meno questo è quello che scrivono....Bene....di lider non ha proprio nulla...in 4 mesi sono riusciti ad organizzarmi solo 5 visite e tutte sono ndate male!!! CONSIGLIO....prima di affidarsi ad una agenzia, richiedere di vedere gli ultimi 2/3 contratti di vendita di qualcosa simile a ciò che voi volete mettere in vendita...se non ve lo mostrano significa che vendono solo FUMO!!! Tornai dall'Italia e decisi di provare con ua agenzia più piccola...chissà....una agenzia piccola ha più interesse a vendere la tua proprietà! Per lo meno questa era la mia speranza TERZA ESPERIENZA CON AGENZIA: VARELA Altro gran venditore..."Se mettiamo il prezzo giusto vendiamo certamente"...Beh...quale è il prezzo giusto? Abbassiamo il prezzo e proviamo. Visite quasi nulle...e allora si organizzano le "GUARDIE"(ciò di cui ho scritto prima. Un agente resta in casa mettendolo a disposizione per la visita. Con le domeniche di sole avevamo più visite e quando pioveva nulla...Solo Perditempo....Con questo secondo sistema abbiamo accumulato circa 40 visite e...nulla di fatto (Chiarmente non è un sistema efficace!) IDENTIKIT del "Passeggiatore immobiliare" Normalmente un frustrato o una famiglia di frustrati che per sentire di avere un peso sociale, vagano di poprietà in proprietà per sentire l'ebrezza di avere il "potere" di fronte a chi....vuol vendere a tutti i costi.... 1) Lo Yankee: Normalmente girano in coppia e dopo aver visto l'appartamento ti fanno un paio di critiche e alla fine cominciano a parlare di prezzi e soprattutto di come fare il trasferimento dei conti visto che "loro" hanno conti in USA ;) DIFFIDATE.... 2) Lo Psicopatico Immobiliare: Ti chiama, ti telefona, torna a visitare anche a distanza di pochi mesi...sta sempre vicino a comprare ma poi trova sempre una scusa per non farlo 3) I passeggiatori: Normalmente girano con tutta la Famiglia e, non avendo i soldi per pagare il cinema e non avendo la testa per andare in un parco a godersi il verde e l'aria aperta...passano il tempo visitando appartamenti in vendita...In questo modo usufruiscono del riscaldamento o aria condizionata gratis (a seconda del periodo) , conoscono gente nuova e...si sentono importanti quali possessori del capitale! |
AuthorGiorgio Lo Cicero Archives
September 2019
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