Dunque....in base alla grande esperienza accumulata posso dire di essere perfettamente a conoscenza della situazione immobiliare a Buenos Aires (CABA per l'esattezza) per gli stranieri non residenti...
PRIMA DI COMPRARE: (Per comprare in Argentina serve un "Apoderado" che è un rappresentante legale e sostituto di imposta...Può essere un amico, un'agenzia, un contabile...chiunque però...meglio una persona di fiducia perchè dovrà pagare le vostre imposte) 1) Le spese di condominio in generale a Buenos Aires sono elevate...l'ideale è cercare appartamenti in condomini senza portiere (Difficile) o i cosiddetti PH (Appartamenti particolari tipici in Argentina) che non hanno spese condominiali.. I portieri fanno quello che vogliono e sono praticamente Intoccabili. Gli amministratori sono una Mafia...Il mio amministratore rubava cifre esorbitanti...l'ho scoperto l'ho fatto notare in riunione di condominio e...mi hanno messo a tacere...Impossibile farsi difendere e allora..controllare bene le spese (che ogni anno aumentano per lo meno di un 35%. Informarsi sul vicinato e prendere la decisione. 2) Comprare in BIANCO con trasferimento bancario e CONSERVARE BENE le copie delle ricevute dei bonifici. perchè altrimenti al momento di rivendere la proprietà potrete avere delle sgradevoli sorprese!! 3) PAGATE TUTTE le imposte. Per gli stranieri NON residenti sono: ABL (Imposta municipale che comunque arriva per posta) e los IMPUESTOS SOBRE BIENES PERSONALES.(Che non vi arrivano...si pagano normalmente ad Aprile di ogni anno (per l'anno precedente) e nessuno vi avvertirà mai di pagarle quindi se non lo fate...dopo XX anni...non potrete vendere se non pagherete e gli interessi saranno terribilmente alti!!!...Io le pagavo da solo...i commercialisti sono strozzini qua....si può fare tranquillamente senza commercialista...Gli straneri NON residenti pagano l'aliquota più alta e senza deduzioni che è l'1.25% del valore della scrittura di compra vendita o del VIR. Consiglio di Scritturare il valore REALE. VENDERE Le Agenzie sono dei Parassiti...chiedono commissioni altissime e lavorano malissimo...Io ho venduto col mio sito web facendo una campagna adwords!...senza agenzie, da privato a privato. Per vendere serve emettere un certificato (COTI) in cui si comunica all'AFIP (Agenzia delle Entrate Argentina) la messa in vendita della proprietà. In realtà meglio farlo non appena si trova il compratore e si pattuisce il prezzo di scritturazione. Lo si fa on line...Anche questo io l'ho fatto autonomamente... CERTIFICADO DE RETENCION (ITI). Il Certificato de Retencion l'ho fatto anche io....è un poco più complesso ma un commercialista OGGI vi chiede 1000 dollari per farlo...decidete voi se risparmiarli o no...Per essere pronti vi consiglio ogni anno di chiedere all'impresa del GAS e ELETTRICA di farvi un rapporto dei consumi....perchè l'AFIP per emettere il ertificado de Retencion vi chiederà i consumi degli ultimi 7 anni...Questo perchè l'AFIP controllerà il vostro passaporto con i visti di entrata e di uscita e se durante il periodo che non sarete stati in Argentina risulteranno dei consumi di gas e luce, l'AFIP darà per scontato che avrete affittato la proprietà al valore di mercato e dovrete pagare un 35% di IMPUESTOS SOBRE LAS GANANCIAS PRESUNTA....Io ho dovuto pagare circa 50.000 pesos però per fortuna l'avevo affittata a molto di più del valore di mercato quindi ho avvuto comunque un grosso guadagno ;) RESERVA: Se trovate qualcuno interessato fategli firmare una Reserva (Troverete molteplici formulari on line) con la clausula di formare un RECIBO DE SENIA (Moduli on line o come quello che ho pubblicato nel post precedente a questo... Il Recibo de Senia è un contratto regolato dall'art. 1202 del codice civile argentino e vi garantisce (Occhio che a legge in Argentina a volte è---opinabile!!!).....Con il Recibo de Senia pretendete minimo il 10% del valore...NON accettate in nessun caso di dare il possesso della proprietà prima della firma del contratto e del pagamento totale...potreste avere delle sgradevolissime sorprese!!! RIENTRO DEI CAPITALI: Altro problema....Al momento le restrizioni cambiarie sono fortissime. Un governo ipocrita che si mostra liberale ma di fatto ti mette 1000 bastoni tra le ruote!!...Non vogliono che porti i tuoi soldi via!! Dimentichiamo il classico bonifico.... Non potrò essere totalmente esplicito perchè molte operazioni sono al limite dell'illegale ma...purtroppo qua il sistema è marcio... 1) Mettere i soldi in valigia e portarli fuori ma...se ti scoprono te li confiscano e allora...io lo escluderei...oppure portarli fuori (in Urugualy che è a 1 ora di battello) 10.000 dollari alla volta (limite consentito) e se hai amici che ti accompagnano....possono essere 10.000 a persona!!!..... 2) Trasferirli (Ancora è possibile ma non so per quanto tempo!!) attraverso la Borsa. Qua dovete avere le ricevute del bonifico di entrata di quando avete comprato,,,Avrete bisogno del conto di un Apoderado Bancario. Verserete i soldi la (La Banca vi spiegherà come) e poi attraverso un Broker (Portfolio Personal, Puente...) presso il quale vrete dovuto aprire un conto, comprerete delle obbligazioni Statali o delle azioni...loro li rivenderanno negli Stati Uniti e da là vi faranno un bonifico nel vostro conto....Dunque...ALLA DATA ODIERNA...Il cambio Ufficiale col Dollaro è 9.20 (Dimenticatelo!!!).....Il cambio Borsa è 13.40 e il cosidetto Dollar Blue (Illegale) è 14.40. L'operazione sarà effettuata a 13.40....che comunque è un poco meglio dei 14.40....Le commissioni si aggirano attorno allo 1,05% in totale e i tempi dell'intera operazione attorno ai 10 giorni. Buona Fortuna!!! Wow....quanto tempo è passato...diciamo che non ho avuto ne il tempo ne l'umore per scrivere. Riepilogando....dopo il fallimento colossale delle agenzie immobiliarie decido di fare da solo.... 1) Volantinaggio.....si....avete sentito bene :) Mi faccio stampare circa 10.000 volantini e pago 3 ragazzi per distribuirli...volantini con le caratteristiche del mio appartamento in vendita....Mi chiamano in pochi e....come sempre...solo gente curiosa che passa il tempo visitando case..... 2) Soloduenos.com......un sito per proprietarii che vogliano pubblicare la proprietà in vendità senza intermedari...ALTRO FALLIMENTO....mi contattano solo agenzie immobiliari invece di privati interessati all'acquisto!!! TERRIBILE....non riesco a vendere casa mia....comprendo che la gente non abbia sodi però davvero....sembra tutto bloccato e allora.....decido di farmi un SITO WEB e con Google Adwords pubblicare la mia proprietà. Decido di investire 350 euro nella campagna pubblicitaria....In 10 giorni riempio l'agenda di appuntamenti...Questa volta i visitatori sono interessati davvero...Io ho fretta perchè devo andare in Europa quindi devo accellerare le procedure....dopo circa 10 visite....ricontatto i visitatori e 2 mi confermano un reale interesse.... Sono una coppia di dietologi. PREMETTO....Qualche giorno prima delle nuove visite un gruppo di operati della compagnia elettrica stava lavorando (MALE) di fronte all'entrata dell'edificio e....rompono un tubo del gas...Viene la compagnia del gas...chiede di entrare nell'edificio e....rileva delle irregolarità nelle tubazioni e....taglia la somministrazione del gas....(In pieno inverno!!!)....Sembra sia una ratica comune a Buenos Aires perchè la "Coima"....o tangente, è un mezzo molto frequente per fare riallacciare il gas e quindi una fonte di reddito a tutti gli effetti per gli ispettori .... (non lo dic per dire...sono usciti parecchi articoli nei periodici)....e poi...è anche un modo per far lavorare l'indotto....Gassisti, Muratori, Amministratori di condominio.... Premessa fatta...i 2 interessati, sapendo del problema del gas mi chiedono uno sconto consistente......Io accetto e gli chiedo di bloccarlo con una riserva...la coppia di dottori però mi dice che prima di riservarlo vogliono essere sicuri che i miei documenti siano in regola e per questo vogliono mostrarli al notaio (Alicia Nayar). Richiesta lecita però, visto che nella riserva che dovrebbero firmare è chiaramente scritto che la riserva stessa è valida a patto che i documenti diano in regola, insisto che mi lascino anche una cifra simbolica...Loro mi dicono di NO e che comunque io potevo continuare a farlo vedere ad altri possibili acquirenti e che si sarebbero fatti vivi a breve.... Il giorno dopo lo faccio vedere ad un'altra coppia....se ne innamorano e il giorno dopo me lo riservano....dopo circa 5 giorni i dottori mi mandano un messaggio dicendo che ancora il notaio non aveva potuto controllare i documenti allorchè io rispondo che ormai il mio appartamento era prenotato!!!....BOOOOOOMMMM!!!!..... I dottori vanno in tilt...mi scrivono, chiamano quasi piangenti che volevanol'appartamento...che era il luogo dei loro sogni etc etc...ma io dico che non potevo farci nulla e ormai avevo preso un impegno....e che comunque se qualcosa cambiava li avrei informati immediatamente!....Mi mombardano di email fino al punto che mi offrono molto di più di quanto io chiedevo....Io(purtroppo) ho solo una parola e rifiuto...però ribadisco che nel caso ci fosse stato qualche cambiamento li avrei informati immediatamente....Caso volle che gli altri 2 che lo avevano prenotato, il giono prima di firmare il compromesso e mettere altri soldi....mi mandano un messaggio nel quale scrivono che....Loro erano pronti a fare il compromesso ma se il problema del gas non si fosse risolto velocemebte (e questo chiaramente dipendeva da tantissimi fattori e non certamente da me!) non potevano andare avanti con l'acquisto....Di fronte a questa "bastardata"(anche perchè TUTTI sapevano del problema gas) io chiamo i dottori e dico loro....Domani devo firmare il compromesso con l'altra coppia...se volete aspettare e il compromesso non si firma io torno con voi al prezzo originario (il piu basso) se però volete che io scavalchi l'altra coppia, domani stesso firmerete il compromesso per il prezzo che io originariamente chiedevo e che comunque era 12.000 euro meno di ciò che loro mi avevano offerto in un secondo tempo!!!...Loro accettano immediatamente per la seconda ipotesi e mi pregano di firmare con loro il giorno dopo....senza aspettare gli altri...Così facciamo....Quando chiamo l'altra coppia e dico loro che visto che avevano messo in forse il contratto ho deciso di tornare da gente sicura...fanno i disperati ....mi chiamano, scrivono etc....come fecero i dottori ma a quel punto io avevo un compromesso....Dopo 1 settimana circa....(Tutto senbrava filare benissimo) i dottori mi mandano una email dicendo che il problema del gas doveva essere risolto...che io li avevo truffati e la loro notaia. Alicia Nayar)...una persone a mio avviso disgustosa, li appoggia!!! Mi danno del truffatore....vogliono abbassato il prezzo...mi minacciano che mi faranno causa se non gli abbasso il prezzo....per fortuna Cynghia e io avevamo fatto loro firmare un comromesso blindato....super ben fatto....Sapendo che io dovevo andare in Italia mi minacciano di fare trascorrere il tempo limite (e farmi quindi perdere il volo) per fare la scritura di compra vendita....Insomma...si trasformano in 2 pezzi di merda!!! Comincia un susseguirsi di minacce, carte documento (Raccomandate)....La notaia è palesemente dalla parte loro...una individua viscida che sembra una maitresse di un bordello....Restiamo che mi avrebbero fatto sapere il giorno della scrittura con i loro porci comodi e sicuramente sarebbe stato l'ultimo giorno disponibile, il 10 Agosto....CH MEZZI avevo io per fargli anticipare il giorno della scrittura?....solo il buon senso e il mio buon senso mi diceva che....LORO VOLEVANO GAGARMI IL PIU POSSIBILE.....e allora....perchè non dargli l'occasione di farlo?... ;) Sapendo che controllavano sempre il mio sito web decido di porre un annuncio "pubblicitario"...Io a loro avevo detto che sono Broker ....così metto un annuncio dicendo che approfittando del mio sito pubblicizzo un corso che vado a dare in Brasile tra il 18 e il 24 Luglio...e che tutto era organizzato...Mando loro un telegramma chiedendogli di scegliere il giorno però dandomi un preavviso di almeno 5 giorni....Il giorno dopo i arriva il telegramma del notaio e loro con il quale mi convocano....guardacaso...per OGGI....22 luglio!!!! :) Si...2 pezzi di merda che volevano in tutti modo rovinare i miei piani e....sicuramente pensarono che mi avrebbero rovinato il mio "corso in Brasile" eh eh....FANTASTICO...i 2 idioti caduti in pieno nella trappola....
Originariamente avevo offerto la casa con TUTTO......dico TUTTO....però li avevo pregati di fare la sscrittura velocemente....a quel punto....ho regalato TUTTO e ho svuotato completamente la casa.... Ieri scrivono che vogliono vedere la casa prima di comprare....noi accettiamo però va Cynthia...per evitare altri discorsi su sconti vari.........ci vediamo in banca per l'atto di compra vendita!!....Loro erano distrutti....(Credo si fossero resi conti che erano caduti in pieno nel tranello!!)....portiamo 2 amiche per fare da testimoni nel caso le cose non fossero andate per il verso giusto.... ....beh.....ALLA FINE.....HO VENDUTO.....OGGI, 22 Luglio 2015!!! .... Circa 10 Kg di Banconote :) :) |
AuthorGiorgio Lo Cicero Archives
September 2019
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